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购房资讯 >  楼盘导购 > 沪约400个小区需续筹维修资金 仅10多个续筹成功

沪约400个小区需续筹维修资金 仅10多个续筹成功

房地产门户-房博士 |2017年06月01日 09:06:22|来源:解放日报
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[提要] 4月10日,新闻晨报刊发稿件《一小区近三成业主未缴维修资金》,报道了徐汇区肇嘉浜路433弄金兰花苑小区多户业主报修顶楼屋顶漏水、中高层墙体发霉、管道老旧渗漏等问题,却因小区住宅专项维修资金已经到达30%警戒线而无法动用,由此导致小区公共维修陷入困境。而且,该小区还有17户业主,至今没有交纳维修资金。

4月10日,新闻晨报刊发稿件《一小区近三成业主未缴维修资金》,报道了徐汇区肇嘉浜路433弄金兰花苑小区多户业主报修顶楼屋顶漏水、中高层墙体发霉、管道老旧渗漏等问题,却因小区住宅专项维修资金已经到达30%警戒线而无法动用,由此导致小区公共维修陷入困境。而且,该小区还有17户业主,至今没有交纳维修资金。

实际上,类似金兰花苑这样的情况,并非个例。

统计显示,目前,全市有商品住宅小区8000多个,维修资金达到续筹线的小区约有400个,但近两年仅有10多个小区续筹成功。

续筹成功小区比例较低

去年9月,市民傅腾(化名)购买了徐汇区肇嘉浜路433弄金兰花苑小区一套170平方米的二手房,房龄近20年,装修时发现管道都是铸铁材质,普遍生锈,还有4处出现漏水、渗水现象。

当他向物业报修时,却得知小区维修资金已到达30%的警戒线,无法动用,而且小区还有17户业主没有交纳维修资金,小区公共维修因此陷入困境。

“续筹工作确实难,要老百姓再掏钱,却没有像交纳首期维修资金一样有办房产证的约束,这既是上海的难题,也是全国性的难题。”市物业管理事务中心工作人员说,除了续筹手段比较欠缺外,历史遗留问题也是“一座大山”,因为有很多老小区从未交纳过维修资金,“好在这些历史问题正在解决之中”。

针对老小区维修资金空白、欠缺问题,《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划(2015-2017)》已将“加快解决商品住宅专项维修资金历史遗留问题”以及“加快解决‘售后房’小区三项维修资金历史遗留问题”作为11项主要任务中的两项,抓紧解决。

按照相关规定,1996年6月10日前已办理房产初始登记手续的商品住宅,业主自行筹集金额与市、区县两级政府补助金额按照6:4的比例共同筹集维修资金,其中政府补助金额部分由市与区财政按照5:5的比例各自承担。1996年6月10日至2000年12月31日期间办理了房产初始登记但未归集维修资金的商品住宅小区,由区政府负责追缴。追缴未果的,由区财政承担应由建设单位交纳的部分。

对原以职工住宅立项的有关“售后房”小区公共设施维修资金不足部分,按初始筹集标准,由市、区财政一次性予以补充。

截至2016年底的最新统计,政府补建补贴超过10亿元,完善了全市房屋维修资金体系,基本解决了历史遗留问题。全部补建工作预计2017年底完成。上述工作人员表示,经过补建,很多老小区的维修资金从无到有,从不足到充足,房屋“养老金”、“医保金”健全起来了,但维修资金时刻处于消耗之中,完善续筹机制才是维修资金正常运转的长久之计。

据统计,全市商品住宅小区共有8000多个,维修资金达到续筹线的小区约400个,近两年仅有10多个小区续筹成功。

该工作人员坦承,本市续筹成功小区的比例还较低,很多小区维修资金到达红线后,碍于各种原因原地不动,不能积极作为;但也有一些小区积极开展续筹工作,解决了小区维修资金不足的难题,保障了房屋及设施设备的正常使用。在这方面,嘉定区新成路街道的成功案例具有一定的示范意义。

“维修资金续筹太难了”

作为吃下“维修资金续筹”这只螃蟹的街道,嘉定区新成路街道在全市房地系统小有名气。但提到维修资金续筹,多名参与续筹工作的业委会主任均感叹:“太难了!”

以新成八坊为例,该小区因为房屋老、维修频繁,小区维修资金逐渐濒临30%的法定续筹线。

“业委会沙主任拍着桌子,逼我维修,但维修需要钱啊!”管理服务新成八坊的惠乐物业公司总经理贾晓霞说,对于业委会和物业而言,要维修“只剩续筹一条路了”。

业委会和物业摸底发现,新成八坊业主们的维修资金较为复杂,一共有四类情况:一是开发商和业主都足额交纳;二是开发商交了,业主没交;三是开发商交了,业主需要补交;四是1996年前的房子,开发商、业主都没交。

2010年,新成八坊440户业主率先开始续筹,即“给小区维修资金充值”。

凡是牵扯到“钱”的问题,都是敏感问题,而要让每家每户业主都心甘情愿掏钱更是难上加难。

“特别要感谢多数积极配合的业主,没有他们,我们的工作寸步难行。”贾晓霞说,在续筹工作中,约50%的业主是主动配合的,约20%的业主需要做工作,约28.5%的业主需要“啃骨头”,还剩约1.5%的业主可能需要采取法律手段。

令贾晓霞激动的是,新成八坊最终完成了100%业主的续筹工作。

给个别业主发催缴律师函

即便有了新成八坊续筹成功的先例,同属新成路街道的新成三、四坊在续筹时,依然遇到了很多困难。

2014年,续筹工作启动后,新成路街道成立了以居委会、业委会、物业公司为核心,社区民警、街道社区管理科、房管办等多方参与的专项工作小组,发动业主代表、楼组长、党员、政府公职人员等带头缴款,还通过召开现场咨询会、出展板、寄送《告知书》等方式释明法理,有半数以上业主主动缴款。

“未主动交纳的业主,我们就挨家挨户敲门做工作。”新成三、四坊业委会汤主任说:“业委会4名同志都是‘打不死的小强’,每人分60户,每户人家平均上门拜访10次。从不开门到开门,从骂人到点头,大家都默默承受,想办法解释法理、化解抵触情绪、争取认同。”

对于做不通工作的业主,小区业主代表大会通过了专项工作小组的决定,依法发出了“催缴住宅专项维修资金”的律师函,同时由工作人员上门做好解释工作,并对出租户或不住的业主再次寄出《告知书》。对拒收律师函的个别业主,安排业委会和居委会工作人员一道上门,为将来在法庭上举证做准备。

据统计,新成三、四坊共有业主1128户,有542户业主需要续筹,截至目前依然有几户业主尚未完成这一工作。

小区账目要经得起“晒”

2010年至今,摸着石头过河的新成路街道总结出四条续筹的经验:业主配合、组织得力、账目清晰、法律护航,四条相辅相成,缺一不可。

“小区账目要清晰规范,能‘摊开来’,经得起‘晒’。否则就搞不了续筹。”贾晓霞说,续筹启动后,很多业主提出要查看过往账目:“业主要查账,必须让他们查,查过就放心了,很快就会主动交钱。但是,如果账目中有部分小区公共收益被挪用,比如给保安、保洁开了工资,就会失去业主的信任,续筹就很难开展了。”

贾晓霞强调,涉及屋顶、外墙、电梯、管网等重大维修项目的账目,都要做到项目原始征询表决资料齐全、工程发票单据凭证完备、第三方审价审计过关。

对于业主而言,维修资金的使用情况还可以通过“上海物业”APP查询,方便、透明。

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